Was bedeutet das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das Nachfolgegesetz des Gebäudeenergiegesetzes, verkündet am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) und in Kraft seit dem 29. Juli 2026. Der Zeitplan war straff: Kabinettsbeschluss am 13. Mai 2026, Bundestag und Bundesrat am 10. Juli 2026, Verkündung gut zwei Wochen später. Das GEG als eigenständiges Gesetz ist damit Geschichte; seine energetischen Anforderungen an Gebäudehülle und Anlagentechnik leben in überarbeiteter Form im GModG weiter. Die politische Botschaft hinter dem Namenswechsel: weg von der Heizungs-Detailregulierung, hin zu Modernisierungsanreizen. Ob das in der Praxis eine Entlastung ist, hängt stark davon ab, mit welchem Energieträger ein Gebäude heute versorgt wird — dazu unten mehr.

Denn an die Stelle des Verbots tritt ein Preismechanismus aus drei Bausteinen:

Die Bio-Treppe ist die im GModG (§ 43) verankerte Pflicht, neue fossile Heizungen mit einem stufenweise steigenden Anteil erneuerbarer Brennstoffe zu betreiben:

Entscheidend für die Wirtschaftlichkeitsrechnung: Biomethan ist deutlich teurer als fossiles Erdgas, und die Verfügbarkeit ist begrenzt. Ein Gesetz zur Ausgestaltung der Grüngas-Quote ist bis zum 1. Dezember 2026 angekündigt — erst dann steht fest, wie Nachweis und Handel genau funktionieren. Schon heute lässt sich aber sagen: Eine 2028 eingebaute Gasheizung läuft 2035 mit 30 Prozent und 2040 mit 60 Prozent teurem Grüngasanteil, zuzüglich ETS2-CO₂-Kosten auf den fossilen Rest. Die Bio-Treppe macht Gas nicht günstiger — sie macht es nur später teurer.

Ab 2028 gilt: beide, je zur Hälfte. Das GModG ersetzt das bisherige Stufenmodell des CO2KostAufG, bei dem der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten von der Effizienzklasse abhing (bis zu 95 Prozent bei sehr ineffizienten Gebäuden), durch eine pauschale hälftige Aufteilung — und dehnt sie auf die Gas-Netzentgelte aus, die bisher vollständig beim Mieter lagen.

Ein illustratives Rechenbeispiel (vereinfacht): Ein unsaniertes 10-WE-Gas-MFH der Klasse G verursacht bei 55–65 €/t und steigendem ETS2-Preis schnell vierstellige CO₂-Kosten pro Jahr. Nach einer Beispielrechnung zum CO2KostAufG summiert sich der Vermieteranteil 2027–2040 auf rund 36.700 Euro — nach Sanierung auf Klasse C wären es im selben Zeitraum rund 2.500 Euro. Die genauen Werte hängen von Verbrauch und Preispfad ab; die Größenordnung zeigt aber, worum es geht: CO₂-Kosten sind für gasversorgte Bestände kein Nebenposten mehr, sondern ein Renditefaktor.

Der strategische Punkt: Eine Wärmepumpe läuft mit Strom und fällt damit unter den bestehenden ETS1 — nicht unter den ETS2 für Gebäudebrennstoffe. Wer sein MFH auf Wärmepumpe und PV umstellt, koppelt sich von der Gas-CO₂-Kostenlast und den steigenden Gas-Netzentgelten vollständig ab. In Kombination mit einer Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (GGV) wird aus dem Kostenblock sogar eine Einnahmequelle.

Die kommunale Wärmeplanung bleibt auch unter dem GModG der Orientierungsrahmen für die Heizungswahl: Sie legt fest, wo Wärmenetze entstehen und wo Gebäude dezentral versorgt werden. Die Praxis hinkt allerdings hinterher — zum Stichtag 30. Juni 2026 hatten Ende April erst 44 von 80 Großstädten einen fertigen Wärmeplan vorgelegt.

Für Eigentümer außerhalb künftiger Wärmenetzgebiete — und das ist die große Mehrheit der MFH-Lagen — führt an einer dezentralen Lösung kein Weg vorbei. Wer in einer Stadt ohne fertigen Wärmeplan investieren muss, plant im Blindflug oder verschafft sich selbst Klarheit: Eine Gebäude-Portfolio-Analyse zeigt, welche Objekte sich unabhängig vom Wärmeplan für Wärmepumpe und PV eignen und in welcher Reihenfolge eine Umstellung wirtschaftlich sinnvoll ist.

Die Entscheidungslogik hat sich verschoben — von „Was ist erlaubt?“ zu „Was rechnet sich über 20 Jahre?“. Drei Szenarien im Vergleich:

Die Gasheizung gewinnt nur noch bei der Anfangsinvestition. Über die Laufzeit kehrt sich das Bild um — und seit die Banken nach den EBA-ESG-Leitlinien die Effizienzklasse in die Kreditentscheidung einbeziehen, wirkt die Heizungswahl auch auf die Finanzierungskonditionen.

Ja — die Technik ist im MFH angekommen, auch im Bestand. Der Nachholbedarf ist allerdings enorm: Im Gebäudebestand heizen erst rund 4,5 Prozent der Mehrfamilienhäuser mit Wärmepumpe, während 56,1 Prozent an der Gasheizung hängen. Genau diese Lücke macht das Thema für Eigentümer interessant — und für den Gesetzgeber zum Hebel.

Drei Entwicklungen aus 2026, die Eigentümer kennen sollten:

Drei Bausteine tragen die Finanzierung einer GModG-festen Wärmeversorgung im vermieteten MFH:

In unseren Projektrechnungen ist dieser dritte Baustein regelmäßig der, der die Gesamtrendite trägt — und er ist zugleich die Absicherung gegen die ab 2028 geteilten Gas-Kostenblöcke, die es im elektrifizierten Gebäude schlicht nicht mehr gibt.

Dazu kommt die Bankenseite: Seit die EBA-ESG-Leitlinien (in Kraft seit 11. Januar 2026) die Effizienzklasse und das Transitionsrisiko in die Kreditentscheidung holen, verbessert eine dokumentierte Dekarbonisierung nicht nur den CRREM-Pfad des Objekts, sondern häufig auch die Finanzierungskonditionen.

Der GdW hat bereits im Juni 2026 einen 8-Punkte-Appell für eine praxistaugliche Wärmewende vorgelegt: mehr Raum für Quartierslösungen, faire Kostenumlage, Erhalt des Verbrauchsausweises. Die Stoßrichtung deckt sich mit dem, was wir in Projekten erleben — nicht die Ziele sind das Problem, sondern Messstellenbetrieb, Netzanschlusskosten und Förderbürokratie. Wer diese drei Punkte im Griff hat, kann heute wirtschaftlich modernisieren; das GModG ändert daran wenig, es verschiebt nur die Kostenkurven weiter zugunsten strombasierter Systeme.