Das Wichtigste in Kürze
- Nicht fernablesbare Geräte, die bis zum 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).
- Fehlt die Fernablesbarkeit oder die monatliche Verbrauchsinformation, können Mieter jeweils 3 Prozent ihres Heiz- und Warmwasserkostenanteils kürzen – relevant ab den Abrechnungszeiträumen 2027.
- Wer PV, GGV oder eine Wärmepumpe plant, sollte Submetering und Strom-Messkonzept gemeinsam denken, statt zweimal am Zählerplatz zu bauen.
Hinweis
Was verlangt § 5 Abs. 3 HeizkostenV?
Nach § 5 Abs. 3 der Heizkostenverordnung müssen nicht fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden. Das betrifft Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler.
Betroffen sind Gebäude mit zentraler Heiz- oder Warmwasserversorgung und mehreren Nutzern – also typischerweise das vermietete Mehrfamilienhaus. Ausnahmen bestehen etwa, wenn der Vermieter eine von höchstens zwei Wohnungen selbst bewohnt.
Was bedeutet „fernablesbar“?
Fernablesbar heißt: Die Werte können ohne Zutritt zur Wohnung erfasst werden. Ein Smart Meter ist dafür nicht zwingend erforderlich.
Walk-by
Ablesung per Funk beim Begehen des Gebäudes, ohne Wohnungen zu betreten.
Drive-by
Ablesung per Funk aus einem vorbeifahrenden Fahrzeug.
Gateway
Dauerhafte Datenübertragung über ein Gateway im Gebäude – Voraussetzung für eine laufende monatliche Verbrauchsinformation.
Seit dem 1. Dezember 2022 neu eingebaute Geräte müssen zusätzlich interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway (SMGW) anbindbar sein.
Welche Fristen gelten?
Seit 1.12.2021
- Anforderung
- Neu eingebaute Geräte müssen fernablesbar sein (Ausnahme: einzelne Ersatzgeräte in bestehenden Systemen).
Seit 1.12.2022
- Anforderung
- Neu eingebaute Geräte müssen interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein.
31.12.2026
- Anforderung
- Nicht fernablesbare Bestandsgeräte müssen nachgerüstet oder ersetzt sein.
31.12.2031
- Anforderung
- Ältere fernablesbare Geräte müssen interoperabel bzw. SMGW-anbindbar sein.
| Datum | Anforderung |
|---|---|
| Seit 1.12.2021 | Neu eingebaute Geräte müssen fernablesbar sein (Ausnahme: einzelne Ersatzgeräte in bestehenden Systemen). |
| Seit 1.12.2022 | Neu eingebaute Geräte müssen interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. |
| 31.12.2026 | Nicht fernablesbare Bestandsgeräte müssen nachgerüstet oder ersetzt sein. |
| 31.12.2031 | Ältere fernablesbare Geräte müssen interoperabel bzw. SMGW-anbindbar sein. |
Was gehört zur monatlichen Verbrauchsinformation nach § 6a?
Sind fernablesbare Geräte installiert, müssen Nutzer monatlich über ihren Verbrauch informiert werden. Die Information enthält einen Vergleich mit dem Vormonat, mit dem Vorjahresmonat und mit einem Durchschnittsnutzer.
Welche Kürzungsrechte haben Mieter?
Fehlende Fernablesbarkeit
- Kürzung
- 3 %
- Grundlage
- § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV
Fehlende monatliche Verbrauchsinformation
- Kürzung
- 3 %
- Grundlage
- § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV
Keine verbrauchsabhängige Abrechnung
- Kürzung
- 15 %
- Grundlage
- § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV
| Verstoß | Kürzung | Grundlage |
|---|---|---|
| Fehlende Fernablesbarkeit | 3 % | § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV |
| Fehlende monatliche Verbrauchsinformation | 3 % | § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV |
| Keine verbrauchsabhängige Abrechnung | 15 % | § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV |
Bezugsgröße ist der auf den Mieter entfallende Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten – nicht die Miete. Relevant wird das Kürzungsrecht für Abrechnungszeiträume ab 2027. Ob sich mehrere Kürzungen addieren, ist nicht pauschal gesichert und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Modellrechnung: 40 Wohnungen
Heiz- und Warmwasserkosten je Wohnung und Jahr (Annahme)
3 % Kürzung je Wohnung und Jahr
Kürzung für das gesamte Gebäude mit 40 Wohnungen pro Jahr
je fehlender Anforderung (Fernablesung bzw. Verbrauchsinformation)
Einordnung
Welche Ausnahmen gibt es?
Nach § 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV entfällt die Nachrüstpflicht, wenn sie technisch nicht möglich ist, einen unangemessen hohen Aufwand verursacht oder zu einer unbilligen Härte führt. Die Gründe sollten nachvollziehbar dokumentiert werden.
In Wohnungseigentümergemeinschaften gilt nach § 12 Abs. 1 Satz 4 das Kürzungsrecht nicht zwischen dem einzelnen Eigentümer und der Gemeinschaft. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung hat der Mieter gegenüber seinem Vermieter aber grundsätzlich ein Kürzungsrecht.
Wer trägt die Kosten – und was ist umlagefähig?
Eine Sonderregel für die Nachrüstung gibt es nicht; es gilt das allgemeine Mietrecht (vgl. BT-Drucksache 21/4824, März 2026).
Kauf und Einbau
Kann unter den Voraussetzungen des § 559 BGB eine Modernisierungsmieterhöhung begründen – abzüglich ersparter Instandhaltungskosten.
Ablesung und Wartung
Als Betriebskosten umlagefähig, wenn eine vertragliche Grundlage besteht.
Gerätemiete
Nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV vorher ankündigen. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats, ist die Anmietung unzulässig.
Angebote vergleichen
Pauschale Kostenbeträge lassen sich nicht seriös nennen. Mehrere Angebote von Messdienstleistern einholen und Laufzeiten prüfen.
Wie hängen Submetering, Smart Meter und GGV zusammen?
Für eine Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG werden die PV-Erzeugung und der Verbrauch der teilnehmenden Haushalte viertelstündlich gemessen – in der Regel über intelligente Messsysteme. Mehr dazu im Beitrag Bedeutet AgNes das Ende der GGV?
Nach § 6 MsbG kann unter gesetzlichen Bedingungen die Strommessung mit einer weiteren Sparte über ein Smart-Meter-Gateway gebündelt werden. Das kann Synergien schaffen – eine Garantie, dass nur ein einziger Umbau nötig ist, gibt es jedoch nicht. Für den Wechsel sind Vorlaufzeiten zu beachten: rund sechs Monate für das Angebot des bestehenden Messstellenbetreibers und ein Monat für die Information der Mieter.
Auch bei einer Wärmepumpe müssen Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig erfasst werden. Welche Anforderungen für neue Heizungen gelten, beschreibt der Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz; zur Förderung siehe KfW 458.
Rolle von ImmoVolt
Checkliste: In sechs Schritten zur Pflichterfüllung
Bestand erfassen
Welche Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler sind verbaut, wann wurden sie eingebaut, sind sie fernablesbar?
Messdienstleister kontaktieren
Angebote für Nachrüstung oder Austausch einholen und vergleichen.
Interoperabilität sichern
Nur Geräte wählen, die interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sind.
Verträge prüfen
Laufzeiten und Kündigungsfristen bestehender Miet- und Ableseverträge klären.
Mieter informieren
Maßnahmen und gegebenenfalls Gerätemiete rechtzeitig ankündigen.
Verbrauchsinformation einrichten
Die monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a organisieren.
Fazit
Die Frist 31. Dezember 2026 ist verbindlich, die Kürzungsrisiken sind für Vermieter spürbar. Wer die Pflicht jetzt erfüllt und dabei geplante Vorhaben wie PV, GGV oder Wärmepumpe mitdenkt, vermeidet doppelte Arbeiten am Zählerplatz und schafft die Grundlage für ein zukunftsfähiges Messkonzept.
Häufige Fragen
PV, GGV oder Wärmepumpe geplant?
Wir prüfen Ihr Messkonzept, bevor zweimal am Zählerplatz gebaut wird.
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